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Aug 20, 2023

Navigare in un mercato immobiliare dinamico e in crescita nell'incertezza

DAVID LICHTMAN (Market President & Publisher, Sacramento Business Journal): We

DAVID LICHTMAN (Presidente del mercato ed editore, Sacramento Business Journal): Collaboriamo con LDK Ventures, che gestisce McClellan Park e The Railyards nell'area di Sacramento e numerosi progetti in tutti gli Stati Uniti e in particolare nella costa occidentale. Cominciamo quindi con la domanda: come è cambiata l’edilizia in relazione allo sviluppo industriale e multifamiliare nei 10 anni trascorsi dal crollo edilizio della recessione nel 2008 e da quando abbiamo iniziato la ripresa nel 2012?

DENTON KELLEY (Managing Principal, KDK): Inizierò con quello. La cosa fondamentale è che i costi sono probabilmente aumentati da due a tre volte rispetto a 10 anni fa, sia che si tratti di multifamiliari o industriali.

Questa è stata una funzione di alcuni fattori diversi. Il mercato del lavoro per la manodopera edile è molto ristretto e purtroppo sta solo peggiorando, non migliorando. Il ciclo normativo in California è incredibilmente rigoroso e impegnativo e ogni pochi anni viene aggiornato principalmente per il codice energetico, ma a volte può essere correlato all’efficienza idrica. Tanto per fare un esempio, ora bisogna mettere i contatori dell'acqua su ogni unità abitativa.

L’aggiornamento del ciclo del codice ogni pochi anni all’interno dello stato continua a creare un’escalation dei costi.

E poi ci sono tutti i problemi relativi ai tempi di consegna associati alle forniture edili. Che si tratti di quadri elettrici, finestre o qualunque sia l'oggetto, i tempi di consegna erano particolarmente problematici durante il COVID, ma anche adesso. Per cose che ho menzionato, come i quadri, c'è ancora un anno più il tempo di consegna dal momento in cui lo ordini al momento della consegna, e ovviamente non puoi ottenere un certificato di occupazione su un edificio industriale o un progetto plurifamiliare senza il tuo quadro.

DAVIDE:Definire un quadro per me, che non sono del settore?

DENTONE:Un trasformatore trasforma l'energia dal marciapiede all'edificio e una volta che colpisce l'edificio, hai un'intera serie di interruttori che formano il tuo quadro che distribuisce l'energia attraverso l'edificio.

JOSH LEACHMAN (Vice Presidente, Sviluppo Progetti, LDK): Quando si costruisce un edificio più avanzato, ci vuole più tempo per l'approvazione, la progettazione e la costruzione. Il ciclo di vita del progetto dall'inizio alla fine in cui alla fine lo affitti, viene esteso per tutti questi motivi.

JASON KLIER (Vicepresidente senior, Leasing e acquisizioni, LDK): E l'altra sfida che penso che tutti abbiano dovuto affrontare nel settore delle costruzioni è comunicare agli inquilini come è cambiato il settore. Gli inquilini in genere non riescono ad affrontare i loro rinnovi, o i loro piani di espansione, o i loro piani di crescita che corrisponderanno a quelli di progettazione, autorizzazione e tempistica di costruzione di oggi. Allora, cosa abbiamo visto? Abbiamo visto proprietari realizzare spazi per uffici specifici in edifici industriali, cosa mai fatta prima, ma oggi più che mai è necessario far fronte alle esigenze degli inquilini per consegnare un prodotto in tempo.

DENTONE:La maggior parte degli sviluppatori industriali ora stanno realizzando suite per ufficio specifiche, specificando l'illuminazione del magazzino, realizzando una certa quantità di pacchetti per banchine, tutto una scommessa sul risultato di ottenere un potenziale inquilino.

È necessario ipotizzare ulteriori miglioramenti dell'inquilino sul front-end per soddisfare le esigenze temporali dell'inquilino sul mercato.

DAVIDE: Quindi essendo industriale un pezzo unico, come va il multifamiliare? Quanto più lenta rende la costruzione di un edificio plurifamiliare?

DENTONE: Il ciclo di vita completo dal momento in cui inizi la progettazione, la ottieni attraverso il permesso, i disegni di costruzione nella contea, in città, i tempi di consegna più lunghi associati a certe cose come il quadro o altri materiali, in totale, anche se non è un Un vero viaggio accidentato con la città o la contea, possono volerci tre anni e mezzo, quattro anni prima che venga effettivamente consegnato un prodotto e i residenti vivano nello spazio. Dal momento in cui inizi, il tempo di consegna è molto lungo.